不動産の相続・借入

不動産の活用による相続税対策と併せて、生前贈与など他の方法による節税についてもTRUSTにお任せください。

不動産の相続、借入でお悩みの方へ

不動産を活用した相続税対策は、効果が大きいとして人気を集めています。しかし、節税効果が大きいということは、失敗したときのリスクも大きいということ。不動産で相続税対策をする場合は、慎重に行わなければなりません。ここでは、不動産の相続対策に関する情報について解説します。

不動産の活用が相続税対策として効果的である5つの理由

支払う相続税を減らすためには課税対象になる相続財産(課税財産)の評価総額を減らす必要がありますが、現金をそのまま相続するより不動産に換えた方が相続財産の評価総額を下げられる理由をご紹介します。

理由1.
土地の評価額が20%~30%程度下がる

不動産を相続した場合は、実際に売買された時価とは違う基準の価格が相続税を算出する基準になります。土地の評価額では国税庁が決定している価格が評価基準になり、目安としては時価の70%~80%程度になるため、実際に支払った土地価格より20%~30%程度下がることが期待できます。

理由2.
建物の評価額が最大で50%程度下がる

また、建物の評価額では一般的に固定資産評価額が利用されており、最大で時価の50%程度まで下がることがあるので、実際に支出した建築費の半分が評価額になる傾向にあります。

理由3.
不動産(アパート)を第三者へ
賃貸することによる節税効果

上記の土地と建物の評価額基準に加えて、アパートやマンションなどの不動産を第三者へ貸し出す賃貸物件である場合、評価額がさらに30%減少します。※相続税評価額の計算で適用される30%の減額割合のことを、借地権割合といいます。

理由4.
小規模宅地等の特例を適用

小規模宅地の特例を利用した場合も節税効果が高く、宅地の種類と面積に応じて評価額の減額率が定められています。小規模宅地の特例とは、相続税の発生によって今住んでいる宅地を売却してしまうことを防ぐために設けられた制度で、土地の評価額を80%減額することができます。相続によって宅地を相続する場合は、この小規模宅地の特例が当てはまらないかをしっかりと把握しておくことで、相続税の額が大幅に変わります。(むしろ課税対象から外れることもあります)

理由5.
親名義で建物を建てられる

不動産を利用した相続税対策では、特に賃貸物件の活用で節税になることがお分かりいただけたかと思いますが、一つ注意点として土地の購入や建築では親(被相続人)の現金を利用して親名義で不動産を作ることが重要となります。相続税対策はあくまで被相続人の財産を現金から不動産という形に変えて相続することが前提になるため、子供の名義で建てた場合には生前贈与に該当し、贈与税が発生してしまいます。

不動産を活用した場合の相続税評価額シミュレーション比較

現金を「賃貸用不動産」に換えて相続した場合

4,000万円で購入した土地の評価額

路線価における評価額:80%に減少
小規模宅地の特例  :50%に減少
借地権割合     :70%に減少

4,000万円×0.8×0.5×0.7 = 1,120万円

6,000万円で購入した建物の評価額

固定資産評価額:50%に減少
借地権割合  :70%に減少
_

6,000万円×0.5×0.7 = 2,100万円

現金を賃貸アパートなどの不動産投資物件に換えた場合、相続税評価額はさらに下がり合計で3,220万円になることが分かります。ただし、今回は比較を分かりやすくするために賃貸アパートの入居率(賃貸割合)を100%に設定していますが、満室でないと入居率に応じて評価額の減少率が下がるため注意しましょう。

現金を「自宅用不動産」に換えて相続した場合

4,000万円で購入した土地の評価額

路線価における評価額:80%に減少
小規模宅地の特例  :20%に減少

4,000万円×0.8×0.2 = 640万円

6,000万円で購入した建物の評価額

固定資産評価額:50%に減少
_

6,000万円×0.5× = 3,000万円

現金を自宅用不動産に換えた場合の評価額算出は表の通りであり、建物と土地を合計すると3,640万円の相続税評価額になることが分かります。

生前贈与を利用する相続税対策

相続税の税率が高い場合は生前贈与を有効に利用できる

不動産の活用だけでなく、生前贈与でも相続税対策になるケースがあります。相続税との税率を比較して生前贈与を選択する場合や、非課税対象の制度を利用すれば節税になります。贈与税の一般税率は以下表の通りですが、贈与税の算出対象になる財産は1年間に取得した財産の合計額になるため、数年かけて財産を分割して贈与することで上手く節税できる場合もあるでしょう。

基礎控除後の
課税価格

税率

控除額

200万円
以下

10%

300万円
以下

15%

10万円

400万円
以下

20%

25万円

600万円
以下

30%

65万円

1,000万円
以下

40%

125万円

1,500万円
以下

45%

175万円

3,000万円
以下

50%

250万円

3,000万円

55%

400万円

不動産の相続、借入はTRUSTにご相談ください

こちらでは相続税対策の説明や節税効果のある方法の一例をご紹介させて頂きました。相続税や贈与税を減らせる対策方法は多くありますが、遺産相続の状況や相続財産の種類によって適切な手段は変わってきます。生前贈与の選択や不動産購入の検討などで判断が難しい場合は、ぜひ、経験豊富な当社にご相談ください。

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